TẠO DỰNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ THẤP SẼ TẠO ĐỘNG LỰC GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

28/11/2022 12:55

Đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu, chuyên gia cho rằng, cần cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội.

ĐBQH NGUYỄN CHU HỒI: MINH BẠCH GIÁ ĐẤT NHẰM HẠN CHẾ CUỘC ''CHẠY ĐUA'' GIỮA CÁC NHÓM LỢI ÍCH

ĐBQH TRẦN VĂN LÂM: CHƯA CÓ ĐỦ DỮ LIỆU THÔNG TIN CỦA THỊ TRƯỜNG ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CÁC ĐỊA PHƯƠNG

Sáng ngày 28/11, tại Hà Nội, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam phối hợp với Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức Hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)". Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng chỉ đạo tại Hội thảo.

Tham dự Hội thảo còn có TS.Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng đại diện Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam; Đại học Luật cùng các chuyên gia, nhà khoa học.


Toàn cảnh Hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)". 

Phát biểu tại Hội thảo, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng nhấn mạnh: Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư... Trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 như: thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở... đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các Luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.

Mặt khác, các nội dung của Luật Nhà ở năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.

Theo Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng, mục đích của việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội; chính sách phát triển nhà ở phải phù hợp với Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng...

Căn cứ Quyết định số 799/QĐ-TTg ngày 06/7/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phân công cơ quan chủ trì soạn thảo, thời hạn trình các dự án Luật được điều chỉnh trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và các dự án luật thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

Để hoàn chỉnh dự thảo Tờ trình và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước khi ban hành, Bộ Xây dựng đã đề nghị các cơ quan, đơn vị, tổ chức tham gia góp ý kiến cho Dự thảo Tờ trình và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Thực hiện chức năng, nhiệm vụ tư vấn, phản biện và giám định xã hội các chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (Liên hiệp Hội Việt Nam) phối hợp với Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”.


GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nêu quan điểm về chính sách cho nhà ở xã hội.

Tại Hội thảo, các đại biểu, chuyên gia tập trung thảo luận vào các nội dung cơ bản Chính sách về nhà ở xã hội; Quản lý, sử dụng nhà ở; Thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Đề cập chính sách về nhà ở xã hội, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhấn mạnh: Nhà ở xã hội là khái niệm được đưa ra trong Luật Nhà ở 2005, được sửa đổi trong Luật Nhà ở 2014 và đến nay lại tiếp tục sửa đổi trong Luật Nhà ở đang được Chính phủ trình Quốc hội xem xét.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định nhưng mãi tới năm 2009, Chính phủ mới có những quy định đầu tiên để giải quyết bài toán nhà ở xã hội khi thị trường bất động sản  rơi vào đóng băng. Đây cũng được coi là những bước tạo đà phát triển mang tính hoàn thiện khung pháp luật. Tuy nhiên, chính sách nhà ở xã hội chỉ tập trung chủ yếu tại khu vực phi nông nghiệp, chưa quan tâm tới khu vực nông nghiệp nhằm giải quyết nhà ở cho các trường hợp tách hộ gia đình tại nông thôn. Các dự án phát triển nhà ở tại nông thôn chủ yếu để bán cho những người từ nơi khác đến mua nhưng không để sử dụng, trong khi đó người dân tại nơi có đất lại không thể tiếp cận nhà ở với giá hợp túi tiền. Trường hợp đấu giá nền đất trong các dự án chia lô - bán nền có thể thu ngân sách cho địa phương tốt hơn nhưng người dân địa phương lại rất khó khăn trong tìm kiếm nhà ở cho mình.

Trước bất cập trên, GS.TS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Nói cách khác, cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Chỉ cần các điểm chốt về thủ tục liên quan đến các ưu đãi của Nhà nước, các nội dung khác để cho vận hành theo cơ chế thị trường.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đề cập tới các nhóm nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang; Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thụ hưởng chính sách nhà ở mà tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Như vậy, không còn nhóm nhà ở xã hội cho sinh viên, học sinh và tách nhà ở cho các lực lượng vũ trang thành một nhóm riêng. Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang được quy định khá chi tiết và hợp lý. Vấn đề vướng mắc vẫn là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả về nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính.

GS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định, bên cạnh những góp ý cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, còn nhiều việc phải làm nữa mang tính vĩ mô. Một là vẫn cần cải cách chế độ tiền lương song hành với cải cách bộ máy hành chính nhằm cải thiện thu nhập của người lao động. Việt Nam không thể giữ mãi tình trạng để lương thấp nhằm thu hút đầu tư. Khi mức lương cao lên thì tự nhiên vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ bớt khó khăn hơn.

Hai là cần phải cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp đi, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu còn việc hình thành các đại gia bất động sản mà thu nhập của đại đa số người lao động vẫn chưa đủ để lo nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội còn nan giải.


TS.Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam đóng góp ý kiến tại Hội thảo.

Nêu quan điểm về cần có thêm chính sách đồng bộ hơn đối với nhà ở xã hội, TS.Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, tại Chương VI của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề cập về chính sách xây dựng nhà ở xã hội là nội dung đã nêu trong nhiệm vụ, giải pháp phát triển kinh tế-xã hội của chiến lược Phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2021-2030 đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII thông qua. Đó là “Có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”. Gần đây, Chính phủ đã có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội nhưng còn nhiều vấn đề trong tổ chức thực hiện cần có quy định.

Cũng theo TS.Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, trong dự thảo Luật đã đề cập cụ thể tại các điều từ 88 đến 123 là cơ bản đồng bộ. Tuy vậy, còn một số chi tiết cần lưu ý như đất xây dựng nhà ở xã hội (Điều 96) tập trung cụ thể hơn theo phương án 1, ưu tiên dành quỹ đất trong các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội nhằm tạo công bằng về chất lượng sống cho cư dân, tránh phân hóa giàu, nghèo. Về xác định giá bán (Điều 100) nên tập trung quy định theo phương án 2 là chủ đầu tư xác định qua kiểm toán nếu có sai phải đền bù người mua.

Đối với nhà lưu trú cho công nhân, dự án Luật nêu khá đồng bộ và cụ thể. Tuy nhiên, về xác định giá thuê nhà (Điều 111) đề nghị xác định rõ thẩm quyền của cơ quan có trách nhiệm và quản lý sử dụng nhà lưu trú nên gắn với trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Cần bổ sung quyền hạn của các chủ sở hữu nhà chung cư

Những vấn đề xung quanh thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng là nội dung được các đại biểu tập trung cho ý kiến tại Hội thảo.

TS.Nguyễn Văn Tuân thuộc Hội Luật gia Việt Nam không đồng tình với lập luận trong Tờ trình của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho là: “Pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư”.. 

 
TS.Nguyễn Văn Tuân thuộc Hội Luật gia Việt Nam nêu quan điểm.

Ngoài ra, TS.Nguyễn Văn Tuân cũng không đồng thuận với nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế được nêu trong Tờ trình cho là: “Đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì do quan điểm nhận thức từ trước tới nay nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn mà chưa nhìn nhận về tính chất phức tạp của loại hình nhà ở đặc thù này là có quy mô lớn, nhiều người sử dụng, khi xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định” .

Với những bất cập nêu trên, TS.Nguyễn Văn Tuân cho rằng, cần phân biệt giữa quyền sở hữu với thời hạn sử dụng của công trình. Không thể căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình để quy định thời hạn sở hữu nhà ở. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà ở là hoàn toàn không có cơ sở cả về lý luận và thực tiễn. Không thể khẳng định: “Theo quy định của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy” (cần viện dẫn điều luật) để áp dụng đối với nhà ở. Ở đây, cần phải làm rõ nội dung của khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ căn hộ thực hiện theo luật định”. Với lập luận đó, TS.Nguyễn Văn Tuân không đồng ý với việc bổ sung một mục về thời hạn sử dụng nhà chung cư (mục 4 chương II).

Đề cập về thời hạn sử dụng nhà chung cư, TS.Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trong dự thảo Luật đã bổ sung về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Đây là đề xuất mạnh mẽ, chú trọng đến lợi ích người sở hữu chung cư và tạo thuận lợi cho quản lý diện mạo đô thị. Để thuyết phục đề xuất này rất cần rà soát kỹ hơn các điều 27, 28, 29, 30 và cụ thể rõ hơn trong điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản và cần xem đây là tiêu chí trong yêu cầu đối với kinh doanh nhà ở (điều 9 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi chưa xác định thời hạn sử dụng trong việc mua bán nhà ở). Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng thể hiện trong điều 30 dự thảo cần bổ sung quyền hạn của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Trong khuôn khổ Hội thảo, các đại biểu còn tập trung cho ý kiến về: Sở hữu nhà ở; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quản lý, sử dụng nhà ở...


Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng phát biểu kết luận tại Hội thảo.

Phát biểu kết luận Hội thảo, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng đánh giá cao các ý kiến đóng góp của các đại biểu, chuyên gia cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng cho biết, thực hiện chức năng, nhiệm vụ tư vấn, phản biện và giám định xã hội các chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước, những ý kiến, đề xuất kiến nghị của các đại biểu tại Hội thảo sẽ được Ban tổ chức tổng hợp để trình Bộ Xây dựng tiếp thu, điều chỉnh trước trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến./.

Bích Lan