ĐẢM BẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét, thảo luận và cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Dự kiến dự án luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6. Về điều kiện đấu thầu dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, tại Điều 118 của Luật Đất đai quy định cụ thể các trường hợp giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật về đất đai không quy định về giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, các Nghị định quy định chi tiết Luật Đấu thầu (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, số 31/2021/NĐ-CP) có quy định áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Việc áp dụng này đang phát sinh một số nội dung không phù hợp với quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất như các trường hợp đấu thầu không hoàn toàn tương ứng với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai, các trường hợp giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không hoàn toàn tương ứng với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 118 Luật Đất đai. Nguyên nhân chủ yếu là do các Nghị định quy định chi tiết Luật Đấu thầu (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, số 31/2021/NĐ-CP..) chưa đảm bảo phù hợp với Luật Đất đai.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Thi hành Luật Đất đai năm 2013, một số địa phương đã giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (chủ yếu là đất ở), ngân sách nhà nước thu được từ việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tăng lên hàng năm, từng bước sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực, khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng.
Tuy nhiên, kết quả thực hiện công tác hậu kiểm vừa qua cho thấy, nhiều địa phương chủ yếu thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, bám vào lý do dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư hoặc được lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu (phổ biến là trường hợp chỉ có 1 nhà thầu tham gia), lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai lấy ý kiến Nhân dân đã bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tổng hợp ý kiến góp ý của Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có đề nghị tiếp tục quy định cụ thể hơn để phân biệt rõ thứ tự ưu tiên đấu giá quyền sử dụng đất với đấu thầu dự án có sử dụng đất, giảm quy mô diện tích đối với các dự án đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với Dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị để khuyến khích các chủ đầu tư có vốn, có kỹ thuật, công nghệ đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội có đề nghị đánh giá thêm tác động từ quy định về điều kiện đấu thầu dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại về quy mô sử dụng đất giảm so với dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân như cơ sở, căn cứ, về quy trình, điều kiện, thủ tục, trình tự để xác định số lượng nhà đầu tư đăng ký thực hiện (đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm... chưa đánh giá tác động cụ thể của quy định, bảo đảm hợp lý, khả thi, thuận lợi cho hoạt động đầu tư, đồng thời, bảo đảm chặt chẽ; đối chiếu, rà soát quy định tại dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) về quy trình lựa chọn nhà đầu tư và Luật Đầu tư năm 2020 về quy trình đầu tư, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Về mục tiêu giải quyết vấn đề, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, cần thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đề xuất giải pháp cho vấn đề này, nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà quản lý cho rằng cần giảm quy mô diện tích đất đối với trường hợp thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại khu vực nông thôn (50 ha theo dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân) và 05 ha trở lên tại khu vực đô thị (20 ha theo dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân).
Phân tích giải pháp này, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, giải pháp này sẽ làm giảm thu ngân sách Nhà nước do thực hiện đấu thầu dự án sử dụng đất so với thu từ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo giải pháp 1 do Nhà đầu tư chỉ nộp thêm một phần tiền (M3 trong gói thầu) cho ngân sách nhà nước so với phải giá cao nhất để trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giải pháp này giảm áp lực cho chính quyền địa phương trong việc ứng trước ngân sách cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do quy mô thu hồi đất của từng dự án nhỏ hơn để tạo quỹ đất trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt tạo điều kiện các địa phương chưa phát triển kinh tế, xã hội, còn khó khăn về nguồn thu ngân sách.
Toàn cảnh phiên họp
Đối với doanh nghiệp, giải pháp này làm giảm chi phí đầu vào sản xuất kinh doanh do không phải cạnh tranh trả giá cao để trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp do hạ giá sản phẩm, dịch vụ; khuyến khích được nhiều doanh tư đầu tư vốn, kỹ thuật, công nghệ đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội.
Về tác động xã hội, đối với Nhà nước, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu với dự án có quy mô nhỏ hơn so với giải pháp 1 sẽ huy động được nhiều nhà đầu tư hơn có năng lực tham gia đấu thầu, bảo đảm tính cạnh tranh cao hơn trong hoạt động đấu thầu. Việc giao đất thông qua đấu thầu với quy mô nhỏ hơn sẽ hạn chế việc sử dụng đất chậm tiến độ, nâng cao tỷ lệ lấp đầy trong thời gian thực hiện dự án; nhanh chóng đưa dự án vào khai thác, sử dụng đáp ứng kịp thời về nhu cầu nhà ở của người dân, đóng góp cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Đối với doanh nghiệp, giải pháp này giúp đảm bảo quyền bình đẳng trong tiếp cận quỹ đất đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa vì khó cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn khi tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất với quy mô lớn.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá tác động của các giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị chọn giải pháp giảm quy mô diện tích đất đối với trường hợp thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đồng thời bổ sung giải pháp hoàn thiện Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết Luật Đấu thầu (sửa đổi) theo hướng sẽ quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đầu thầu.