ĐẢM BẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ
Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét, thảo luận và cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Dự kiến dự án luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6. Về sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thu hẹp các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chủ yếu áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất và chủ yếu thu ngân sách từ tiền sử dụng đất chiếm 67,26% và tiền thuê đất chiếm 15,23% tổng các nguồn thu từ đất .
Theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai hiện hành, ngoài các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; các trường hợp còn lại được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất hàng năm; người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất hàng năm.
Toàn cảnh phiên họp
Thực tế, cho thấy chi phí đầu vào sản xuất kinh doanh có một phần lớn là tiền thuê đất phải trả một lần cho cả thời gian thuê, dẫn đến khó khăn, đặc biệt là khả năng cạnh tranh trong cơ chế thị trường quốc tế. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đã quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Tổng hợp ý kiến góp ý của Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có đề nghị mở rộng hơn các trường hợp Nhà nước cho thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê như đất khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao để khuyến khích các dự án sử dụng đất để sản xuất, đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch nhằm thực hiện chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư của Nhà nước, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển.
Đề xuất các giải pháp đề xuất để giải quyết vấn đề, các chuyên gia cho rằng, cần mở rộng hơn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (thêm khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch).
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Phân tích kỹ lưỡng giải pháp này, các chuyên gia, nhà quản lý cho rằng, về tác động kinh tế, khi thực hiện giải pháp này Nhà nước sẽ tăng thu ngân sách một lần ngay thời điểm cho thuê đất, đồng thời có tiền để bù vào chi trả cho việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để có quỹ đất cho thuê, giảm chi phí cho công tác tổ chức thu tiền thuê so với thuê đất trả tiền hàng năm, tạo điều kiện cho các địa phương khó khăn, kém phát triển có đủ ngân sách để tạo quỹ đất thu hút đầu tư. Tuy nhiên, giải pháp này có thể gây ra sự không ổn định nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất trong các năm tiếp theo.
Đối với người sử dụng đất, theo quy định của dự thảo Luật, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê thể huy động vốn vay trong quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy, Nhà đầu tư chủ động trong việc tính chi phí về tiền thuê đất phải trả một lần cho cả thời gian thuê trong tổng vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp ngay từ khi đề xuất thực hiện dự án. Tuy nhiên, giải pháp này yêu cầu người sử dụng đất phải có đủ khả năng tài chính để trả tiền thuê đất một lần khi thực hiện dự án, tạo áp lực về tài chính cho người sử dụng đất.
Phân tích tác động xã hội, các chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch sẽ giữ ổn định quy định của pháp luật; không phát sinh khối lượng công việc cho các cơ quan nhà nước phải giải quyết khi các dự án thuê đất hết thời hạn phải chuyển sang thuê đất hàng năm như phải tính lại đơn giá thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm.
Đối với người dân và doanh nghiệp, giải pháp này giúp doanh nghiệp tính toán được tổng tiền thuê đất phải trả cho toàn bộ thời hạn hoạt động dự án để quyết định việc sản xuất kinh doanh; tạo thuận lợi cho doanh nghiệp có khả năng huy động vốn cho sản xuất kinh doanh thông qua quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, giải pháp này tạo ra việc tiếp cận quỹ đất không đảm bảo bình đẳng với thuê đất sử dụng vào mục đích khác như đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh áp dụng hình thức thuê trả tiền hàng năm.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá tác động của các giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị chọn giải pháp mở rộng hơn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đồng thời với biện pháp giải quyết các trường hợp chuyển tiếp khi chuyển sang thực hiện theo quy định mới của Luật Đất đai lần này.