TS.CHÂU HOÀNG THÂN: GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - BỔ SUNG CĂN CỨ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT DỰA VÀO CÁC CHỈ SỐ PHÁT TRIỂN KT-XH Ở ĐỊA PHƯƠNG
PHÓ VIỆN TRƯỞNG VIỆN PHÁP LUẬT VÀ KINH TẾ ASEAN TỐNG THỊ THANH: LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - QUY ĐỊNH RÕ HƠN QUYỀN GẮN VỚI TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, trong Dự thảo Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, có một số điểm mới nổi bật về quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Đây là nội dung có phạm vi rộng lớn, liên quan tới nhiều chế định trong nhiều chương, điều luật của Dự thảo và có phạm vi điều chỉnh rộng đối với cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Liên quan đến các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) về các phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh, PGS. TS Nguyễn Thị Nga đưa ra nhiều phân tích, nhận định và góp ý cụ thể nhằm nhận diện những vấn đề còn chưa phù hợp cần tiếp tục phải sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Cụ thể:
Về phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước của các doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh:
Thứ nhất, đối với căn cứ giao đất, cho thuê đất: Quy định tại Dự thảo so với Luật Đất đai 2013 hiện hành cho thấy, căn cứ giao đất, cho thuê đất có sự thay đổi căn bản. Trong đó, quy định cụ thể căn cứ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), đầu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc quy định cụ thể các căn cứ khi giao đất, cho thuê đất, giúp thuận lợi hơn trong thực thi chính sách.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Phải có căn cứ chung để xem xét hoạt động giao đất, cho thuê đất bên cạnh những điều kiện bổ sung riêng cho từng truờng hợp cụ thể. Bởi mục đích hướng đến trong cả hai trường hợp trên đó là đảm bảo sự công bằng, thuận lợi trong việc tiếp cận đất của các chủ thể và đảm bảo đất được trao cho đúng chủ thể, được khai thác, sử dụng đúng mục đích.
Theo đó, kiến nghị căn cứ chung để giao đất, cho thuê đất nên kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2013, bao gồm:
(1) Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đối với trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và trong đơn xin giao đất, thuê đất đối với đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
Ngoài ra, cần quy định căn cứ riêng cho các trường hợp cụ thể, đó là: giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ, đầu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: Dự thảo bổ sung quy quy định “Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”. Việc bổ sung này đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư trong quá trình triển khai, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đầu tư thì hình thức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư thông qua 02 hình thức: ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.
Tuy nhiên, với điều kiện thứ 3 “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước” cho thấy, bản thân nhà đầu tư phải chưa có hành vi vi phạm pháp luật đất đai tại các dự án đầu tư khác được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên phạm vi cả nước. Còn đối với trường hợp nhà đầu tư đã chấp hành việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của cơ quan có thẩm quyền và hoàn thành biện khắc phục đối với hành vi vi phạm thì có được xem xét là đảm bảo điều kiện trên hay không?
Do đó, nên bổ sung trường hợp nhà đầu tư mặc dù có hành vi vi phạm nhưng đã chấp hành xong hình thức xử phạt, khắc phục hậu quả và hiện nay không có hành vi vi phạm nào khác sẽ được Nhà nước xem xét giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Điều này thực tế có liên quan đối với các tập đoàn, tổ chức kinh tế lớn mà có sử dụng đất trên địa bàn cả nước.
Thứ ba, về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất: Đối với trường hợp quy định tại điểm h “Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính” là chưa hợp lý bởi bản chất sử dụng đất của chủ thể trên đều có yếu tố lợi ích, gắn với các hoạt động của đơn vị sự nghiệp công lập đã phải tự chủ tài chính. Nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ gây thất thu lớn cho Ngân sách Nhà nước trong bối cảnh hiện nay khi các đơn vị sự nghiệp công lập đang trong tiến trình tự chủ toàn bộ tài chính, hạch toán độc lập toàn bộ các khoản thu, chi của đơn vị. Tương tự như vậy, đối với việc “b. sử dụng đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản” thuộc trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu là chưa hợp lý.
Bên cạnh đó, việc giữ nguyên điểm e, m tại Điều 125 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi vẫn đang là điểm bất cập, hạn chế.
Về phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường của các doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh:
Thứ nhất, cơ chế thỏa thuận giữa Doanh nghiệp và người dân để có đất sản xuất kinh doanh: Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) quy định về việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất.
Cơ chế thoả thuận giữa doanh nghiệp và người dân về quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có sự sửa đổi về cơ bản tại Điều 128 Dự thảo Luật đất đai theo hướng: quy định cụ thể về các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với nội dung này cũng cần xem xét dưới các khía cạnh sau:
(1) Dự thảo đã tách bạch Dự án nhà ở nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất; dự án nào mà Nhà nước được thực hiện thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ dễ bị biến tướng để thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc thuộc trường hợp Nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân nhằm mang lại lợi ích nhóm trong từng trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư thoả thuận để có quyền sử dụng đất dể thực hiện dự án khu đô thị là rất khó khả thi.
(2)Tại khoản 3 Điều 128 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất nhưng việc đưa quỹ đất thực hiện dự án vào kế hoạch sử dụng đất vào kế hoạch hàng năm của cấp huyện chưa hợp lý. Điều này xuất phát bởi bản chất của kế hoạch sử dụng đất là việc xác định trước mục đích sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Khi thực hiện như vậy dễ dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch đã được xây dựng theo kỳ trước đó. Do đó, việc thoả thuận có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sẽ phải được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
(3) Để tránh tình trạng chậm tiến độ hoặc không thể thực hiện được dự án trong trường hợp một số người có đất không đạt được sự thỏa thuận với chủ đầu tư thì nên đưa ra tỷ lệ thoả thuận thành công là bao nhiêu thì dự án được triển khai, tỷ lệ không đồng thuận là bao nhiêu thì cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng biện pháp hành chính, thậm chí là cưỡng chế để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Thứ hai, tiếp cận đất đai thông qua cơ chế nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư; nhận góp vốn QSDĐ để kinh doanh:
Mặc dù, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi theo hướng thu hẹp các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm. Do đó, quyền của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm cũng được mở rộng, trong đó nổi bật là quyền được bán, cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, Ban soạn thảo vẫn cần phải sửa đổi, bổ sung và làm rõ:
(1) Đối tượng là “quyền thuê” sẽ khác đối với đối tượng trực tiếp là quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, điều này dẫn đến vô hình chung quyền của người sử dụng đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm đối với việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất vẫn hạn chế, có phần “khắt khe” và chưa thực sự hợp lý.
(2) Việc bán, cho thuê, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải là điều kiện luôn phải song hành cùng với tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm hay có thể tách rời nhau khi thực hiện giao dịch.
Việc làm rõ vấn đề này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm được quyền thực hiện giao dịch của các chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm. Nếu quyền này được thực hiện độc lập thì quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm ngay sau khi được Nhà nước cho thuê thì doanh nghiệp có thể thực hiện ngay được các giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Điều này thực sự tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong việc giải quyết nguồn vốn; chủ động, linh hoạt trong hoạt động kinh doanh. Nhưng nếu bắt buộc doanh nghiệp phải đầu tư tài sản trên đất mới được thực hiện giao dịch thì quyền này không có gì khác so với Luật hiện hành. /.