GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: LÀM RÕ TẠI SAO QUY HOẠCH ĐÃ CÓ ĐẤT CHO NHÀ Ở XÃ HỘI NHƯNG LẠI KHÔNG ĐƯỢC THỰC HIỆN?
Thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam.
Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), TS.Kiến trúc sư (KTS) Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định: Luật Nhà ở năm 2014 đã đi vào cuộc sống và đạt được một số kết quả nhất định, khá đồng bộ. Tuy vậy, Luật cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.
Quy định về sở hữu nhà ở, kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, nguồn lực phát triển và quản lý nhà ở (nhất là nhà chung cư) là các vấn đề được dư luận quan tâm thể hiện qua truyền thông và gần đây là trong chất vấn tại Quốc hội kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI (đầu tháng 11/2022) vừa qua. Đến nay từ thực tiễn, định hướng được xác định trong các văn bản pháp lý hiện hành cho thấy cần phải sửa đổi Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất.
Ngoài ra, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, cần nhận diện rõ hơn vai trò nhà ở trong cuộc sống. Trong Hiến pháp hiện hành Nhà ở được xác định là một trong các quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân (điều 22 Hiến pháp 2013). Nhà ở không chỉ gắn kết trực tiếp với cuộc sống người dân mà còn là loại hình công trình có quỹ di sản lớn, có giá trị văn hóa minh chứng cho quá trình phát triển kinh tế-xã hội, văn hóa cần được nhận diện đầy đủ để khai thác, phát huy giá trị có hiệu quả. Nhà ở còn là tiêu chí, chỉ tiêu trong Quốc hội, định hướng phát triển, tạo lập diện mạo không gian đô thị và nông thôn. Với chức năng đa dạng như vậy, trong bối cảnh mới, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là cần thiết.
Về cấu trúc Luật: TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm thống nhất như dự án Luật đề xuất gồm 13 chương và đề nghị xem xét để có dự thảo hần phụ lục nêu rõ danh mục các Luật có liên quan đến Luật Nhà ở sửa đổi và danh mục các văn bản quy định chi tiết để triển khai Luật đầy đủ.
Về sở hữu nhà ở (chương II): Dự thảo nêu 8 điều, đề nghị xem xét thêm một số nội dung. Trong khoản 2 điều 8 có nội dung các trường hợp Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở... thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ... Để tránh lạm quyền và để chế độ bồi thường tương thích với quy mô, giá trị tài sản cần xác định cụ thể hơn và nên có quy định giao Chính phủ nghiên cứu quy định cụ thể.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 tới (ảnh minh họa: Internet).
Về thời hạn sử dụng nhà chung cư: Trong dự án Luật đã bổ sung về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Đây là đề xuất mạnh mẽ, chú trọng đến lợi ích người sở hữu chung cư và tạo thuận lợi cho quản lý diện mạo đô thị. Để thuyết phục đề xuất này rất cần rà soát kỹ hơn các điều 27, 28, 29, 30 và cụ thể rõ hơn trong điều chính Luật Kinh doanh bất động sản và cần xem đây là tiêu chí trong yêu cầu đối với kinh doanh nhà ở (Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi chưa xác định thời hạn sử dụng trong việc mua bán nhà ở). Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng thể hiện trong Điều 30 dự án Luật cần bổ sung quyền hạn của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Về Chiến lược, chương trình phát triển nhà ở (chương III, IV): Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề cập một số quy định đổi mới là những đột phá có tính thực tiễn. Để chương trình phát triển nhà ở cấp Tỉnh có tính khả thi, tránh các tiêu cực thì trong Điều 37 và 41 nêu rõ hơn quy trình điều chỉnh và trách nhiệm của cơ quan quản lý chuyên ngành.
Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chương V): Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn. Theo thống kê cả nước có hơn 2460 chung cư cũ (xây dựng trước 1994), trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%. Hà Nội có 1579 chung cư cũ với 1,8 triệu m2 sàn và 20 vạn người ở, được đặt vấn đề cải tạo thí điểm từ 2000 và đẩy mạnh từ 2007 (sau Nghị định của Chính phủ) nhưng đến nay mới chỉ cải tạo hơn 10%. Gần đây 2021 đã xây dựng đề án để thực hiện quyết liệt.
Dự thảo Luật sửa đổi đã cập nhật được các quy định mới từ Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ (từ Điều 75 đến Điều 83). TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị ngoài 2 mô hình hình thức thực hiện cải tạo (Nhà nước doanh nghiệp) đề nghị nghiên cứu thêm mô hình: Cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Việt Nam cũng đã đề xuất trong nhiều hội thảo, nghiên cứu của một số trường đại học. Đề nghị xem xét thêm.
Về chính sách xây dựng nhà ở xã hội (chương VI dự thảo): Đây là nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở và là một nội dung đã nêu trong nhiệm vụ 5 giải pháp phát triển kinh tế-xã hội của chiến lược phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII thông qua, đó là "Có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội". Gần đây, Chính phủ đã có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội nhưng còn nhiều vấn đề trong tổ chức thực hiện cần có quy định.
Trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề cập cụ thể tại các điều từ 88 đến 123 là cơ bản đồng bộ. Tuy vậy, còn một số chi tiết xin lưu ý như về đất xây dựng nhà ở xã hội. Điều 96 tập trung cụ thể hơn theo phương án 1, ưu tiên dành quỹ đất trong các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội nhằm tạo công bằng về chất lượng sống cho cư dân, tránh phân hóa giàu, nghèo. Về xác định giá bán (Điều 100) nên tập trung quy định theo phương án 2: Chủ đầu tư xác định qua kiểm toán nếu có sai phải đền bù người mua.
Về nhà lưu trú cho công nhân (mục 3 chương VI): Dự án Luật nêu khá đồng bộ và cụ thể. Tuy vậy, về xác định giá thuê nhà (Điều 111), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị xác định rõ thẩm quyền của cơ quan có trách nhiệm và quản lý sử dụng nhà lưu trú nên gắn với trách nhiệm chính quyền địa phương (Điều 112).
Về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở (chương XII): Trong dự án Luật đã nêu các nguyên tắc chung về xử lý vi phạm pháp luật (Điều 225) giữ nguyên điều 180 Luật 2014 là chưa tiếp cận với các quy định mới và bối cảnh mới. TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm thống nhất với cấu trúc phân điều trong dự án Luật song để thực hiện cần Chính phủ quy định chi tiết sớm.
Về xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở: Dự án Luật đã có bổ sung một số quy định so với Luật 2014 đề cập đồng bộ đến trách nhiệm người sở hữu, người thi hành công vụ với quy định về nguyên tắc. Vì vậy, Chính phủ cần sớm có quy định chi tiết, xác định đầy đủ nội hàm của khái niệm vi phạm pháp luật và bồi thường thiệt hại. Đặc biệt là với nhà ở xã hội (khoản 3 điều 224 rất khó áp dụng trong thực tế).
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đưa ra khuyến cáo, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được nghiên cứu nghiêm túc, có nhiều đổi mới song rất cần nâng cao tính thực tiễn. Theo kế hoạch, từ nay đến thời gian Quốc hội thông qua Luật còn không nhiều, lại là vấn đề tác động trực tiếp đến Nhân dân nên cần có giải pháp tích cực để lấy ý kiến đóng góp rộng rãi và kế hoạch sớm để Chính phủ ban hành hướng dẫn và quy định chi tiết./.