CẦN BÁO CÁO ĐẦY ĐỦ VỀ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG, ĐẦU CƠ, NHIỄU LOẠN THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
PGS.TS ĐINH TRỌNG THỊNH: QUY ĐỊNH RÕ VAI TRÒ KIỂM TRA, GIÁM SÁT, TRÁNH TÌNH TRẠNG “TĂNG NÓNG” HOẶC “ĐÓNG BĂNG” THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản phát triển vẫn chưa đạt mục tiêu
Hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1 trong 21 ngành kinh tế “bậc 1” là nhóm có quy mô lớn nhất, có tính lan tỏa rất lớn trong 05 nhóm ngành kinh tế (từ bậc 1 - bậc 5) với tổng số 1.571 ngành kinh tế của cả nước. Trong đó, hoạt động của lĩnh vực bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và nhà đầu tư nước ngoài thường trú, đồng thời phải bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp “người yếu thế” trong xã hội là người nghèo, người có thu nhập thấp đô thị, để đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân được quy định trong Hiến pháp 2013.
Thị trường bất động sản vẫn chưa đạt mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Ản minh hoạ)
Tuy nhiên, theo đánh giá, trong 15 năm gần đây, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cung bậc “thăng - trầm” với các giai đoạn khủng hoảng “bong bóng”, “đóng băng” , “phục hồi, phát triển trở lại” rồi lại bị khủng hoảng đan xen với phục hồi, mặc dù nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản đã có sự phát triển rất mạnh mẽ trong 20 năm gần đây, nhưng cho đến nay vẫn chưa đạt mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Đơn cử theo thống kê tại TPHCM, giai đoạn 2016-2021, số thu tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ lệ 5,9% tổng thu ngân sách của thành phố. Số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015), nhất là trước ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực (15/12/2015). Bởi lẽ sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Số thu tiền sử dụng đất trong 04 năm (2018-2021) có xu thế sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Nhìn vào kết quả như vậy, cho thấy, số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý.
Bên cạnh đó, theo đánh gía, Kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2020 và mục tiêu phát triển 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 chưa đạt như kỳ vọng, khi đến hết tháng 03/2023, cả nước đã hoàn thành 307 dự án với 157.100 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 41% kế hoạch.
Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, mục tiêu về nhà ở không đạt như kỳ vọng, ngoài nguyên nhân khách quan thì có nhiều nguyên nhân chủ quan do “vướng mắc pháp lý” ở cả 03 cấp độ “luật”, “văn bản dưới luật” và “thực thi pháp luật” chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản:
Điển hình là “vướng” quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được thực thi trên thực tế kể từ ngày 10/12/2015 là ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 01 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, trong lúc trên thực tế thì loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm dưới 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; còn lại thì phổ biến là các dự án nhà ở thương mại có “đất hỗn hợp” gồm “đất ở và đất khác” chiếm đa số khoảng trên dưới 95% và các dự án nhà ở thương mại có “đất khác không phải là đất ở” (như chỉ có 100% đất nông nghiệp, hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) chiếm trên dưới 5% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại trên thị trường là các dự án có quy mô lớn, như sau:
Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không phù hợp, không đồng bộ, không thống nhất với các quy định tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ vướng mắc về trên kéo theo hệ quả trong suốt thời gian từ ngày 10/12/2015 đến ngày 31/12/2020, thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại và “có lợi” cho các chủ đầu tư có dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó, bởi lẽ hầu hết các dự án này cũng có “quỹ đất hỗn hợp” gồm “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”. Do vậy, một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “té nước theo mưa” đã “tự nâng cấp” chuyển dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc thậm chí là dự án nhà ở bình dân trở thành “dự án nhà ở cao cấp” nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng “lệch pha” phân khúc nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu trầm trọng nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Do rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại, đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục, vượt quá sức mua của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Từ đó, các chủ đầu tư đã bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có “đất hỗn hợp” gồm “đất ở và đất khác” và các dự án nhà ở thương mại có “đất khác không phải là đất ở” (như chỉ có 100% đất nông nghiệp, hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), nhưng các dự án này đều không được công nhận chủ đầu tư nên bị “ách tắc”, dẫn đến vừa làm thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp này, vừa làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước
Cùng với đó là việc “Vướng” quy định của một số “văn bản dưới luật” do một số quy định dưới luật không đồng bộ, không thống nhất với quy định của luật, điển hình là khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP tại khoản 2 quy định “2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Cuối cùng là “Vướng” trong công tác “thực thi pháp luật”, điển hình là khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) giao cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập” đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) “có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đã nhận chuyển nhượng”, nhưng đến nay vẫn còn một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành quyết định để thực hiện, nên chưa tháo gỡ được vướng mắc này. Đồng thời, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện tâm lý của một số cán bộ công chức, viên chức nhà nước hoạt động trong lĩnh vực đất đai, bất động sản “sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” nên “sợ trách nhiệm” dẫn đến tình trạng đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám giải quyết, không dám quyết định; hoặc việc áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất có thể dẫn đến “vướng rủi ro pháp lý” nên công tác tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị đình trệ, vừa làm hụt nguồn thu ngân sách nhà nước, vừa gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án, vừa không cấp “sổ hồng” kịp thời cho khách hàng mua nhà, kể cả khách hàng là cá nhân nước ngoài.
Một nguyên nhân khác được các chuyên gia cũng chỉ ra đó là có thời điểm đã thực hiện “chính sách nới lỏng tiền tệ” và tình trạng một số tổ chức tín dụng đã cho vay “dưới chuẩn”, như năm 2007 tăng trưởng tín dụng rất cao lên đến 37% . Trong đó, một phần lớn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, còn có tình trạng các ngân hàng thương mại lỏng lẻo trong việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích. Do vậy trong tình hình hiện nay, Nghị quyết số 97/NQ-CP ngày 08/07/2023 của Chính phủ chủ trương “thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát để ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế” là rất chính xác và phù hợp với tình hình thực tiễn của nền kinh tế nước ta.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố HCM
Đề xuất một số giải pháp căn cơ phát triển bền vững thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia, để thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, Đồng thời, tiếp tục quán triệt và thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị “về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” và Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị “về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, mà trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh du lịch thì bao gồm thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thì rất cần hoàn thiện các giải pháp về xây dựng, hoàn thiện một số cơ chế, chính sách của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và là động lực phát triển nền kinh tế, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước:
Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng, hoàn thiện cơ chế về tạo lập quỹ đất đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển, Hiệp hội tán thành quy định tại khoản 1 Điều 112a Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện các dự án”, trong đó có “dự án nhà ở thương mại; dự án đầu tư xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ; dự án hỗn hợp gồm nhà ở và kinh doanh dịch vụ, thương mại; dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;dự án lấn biển” là “cơ chế mới” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để thực hiện vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trở thành “bên cung ứng” quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, vừa kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, vừa thực hiện triệt để nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” để tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW chủ trương “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại (…) Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Do vậy, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” cần bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có đất khác không phải là đất ở”.
Thứ 2, cần xây dựng, hoàn thiện “các phương pháp định giá đất” được áp dụng phổ biến trên thế giới và phù hợp với thực tiễn nước ta. Hiệp hội bất động sản thành phố HCM đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết, để bảo đảm việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vừa có căn cứ khoa học, sát với thực tiễn và không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Thứ 3 cần có giải pháp về xây dựng, hoàn thiện một số cơ chế, chính sách của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để thực hiện Chương trình phát triển nhà ở quốc gia và Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Để bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có đất khác không phải là đất ở” và đề nghị sửa đổi Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “các phương pháp định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất”. vừa bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, vừa minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, loại trừ được cơ chế “xin - cho”, tham nhũng, tiêu cực và cả Nhà nước, nhà đầu tư đều có thể “tiên lượng” trước giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp vào ngân sách nhà nước, để nhà đầu tư có căn cứ xem xét quyết định đầu tư hay không đầu tư.
Thứ 4 là giải pháp về xây dựng, hoàn thiện một số cơ chế, chính sách của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hiệp hội BĐS đề nghị khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “số tiền đặt cọc không vượt quá 5%” là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc “đặt cọc” không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị “đủ lớn” để cả “bên đặt cọc” và “bên nhận đặt cọc” cùng có ý thức tuân thủ, đồng thời giúp cho “bên nhận đặt cọc” là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Đồng thời đền nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”. Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định không cấm “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.
Thứ 5 là giải pháp về xây dựng, hoàn thiện một số cơ chế, chính sách của Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và sử dụng công cụ “tín dụng” là công cụ rất hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội BĐS đề nghị xây dựng, hoàn thiện Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để nâng cao vị thế của Ngân hàng Nhà nước như là Ngân hàng Trung ương có đủ thẩm quyền và công cụ để góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, tái cấu trúc hệ thống các tổ chức tín dụng có số lượng hợp lý (hiện nay nước ta có trên 30 tổ chức tín dụng là quá nhiều nếu so sánh với số lượng các tổ chức tín dụng của Trung Quốc) và đạt tiêu chuẩn quốc tế (trước mắt là đạt chuẩn “Basel 3”) là kênh cung cấp chủ yếu nguồn vốn tín dụng lưu động ngắn hạn và một phần nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, nhất là đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại đã có Giấy phép xây dựng và cung cấp nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý cho người mua nhà và nhà đầu tư.
Hiệp hội nhận thấy, “tín dụng” là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản, nhất là khi thị trường có dấu hiệu “bất ổn”, như xuất hiện sốt nóng“bong bóng”, có dấu hiệu “đầu cơ”, hoặc trầm lắng, có dấu hiệu suy thoái, “đóng băng”, như khi thị trường bất động sản hoạt động bình thường thì có thể cấp tín dụng bằng 70% giá trị bất động sản, nhưng khi thị trường bị hiện sốt nóng“bong bóng” hoặc có dấu hiệu “đầu cơ” thì có thể hạn chế cấp tín dụng với tỷ lệ thấp hơn; hoặc như tình hình nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản đang rất khó khăn hiện nay thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước có giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng cho người dân và doanh nghiệp là hết sức cần thiết và cấp bách. Đồng thời, Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có cơ chế hiệu quả để phòng chống “sở hữu chéo”, “doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái” và thực hiện phòng chống “rửa tiền” tại các tổ chức tín dụng.
Thứ 6 là giải pháp về xây dựng, hoàn thiện một số cơ chế, chính sách thuế để điều tiết thị trường bất động sản. Bởi“thuế” là một công cụ rất sắc bén, rất hiệu lực, hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản khi có dấu hiệu “bất ổn” như xuất hiện sốt nóng“bong bóng”, có dấu hiệu “đầu cơ”, hoặc trầm lắng, có dấu hiệu suy thoái, “đóng băng”. Nhưng do cơ chế hoạt động của Quốc hội hiện nay khó sử dụng kịp thời và hiệu quả “công cụ thuế”, nên Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét giao thẩm quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ ban hành các thuế suất để điều tiết thị trường bất động sản kịp thời.
Hiệp hội đồng tình với Chính phủ và Bộ Tài chính đang xây dựng các Dự thảo sửa đổi Luật Thuế và Đề án thuế bất động sản để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác điều tiết thị trường bất động sản, chống thao túng, lũng đoạn, đầu cơ và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Nhưng, Hiệp hội đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét tổng thể, đồng thời cả Đề án thuế bất động sản và việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê để tránh tình trạng “thuế chồng thuế”.
Thứ 7 là Giải pháp về phát triển thị trường vốn. Theo đó, ên cạnh nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn huy động của khách hàng thì các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản có nhu cầu tiếp cận các nguồn vốn trung hạn, dài hạn trên thị trường vốn như thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), nên Hiệp hội đề nghị các giải pháp về phát triển thị trường vốn, Trong đó có huy động từ thị trường chứng khoán là kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn rất hiệu quả cho các công ty cổ phần đại chúng niêm yết và các công ty này đều đạt “chuẩn cao” về tính minh bạch, hiệu quả. Nhưng hiện nay, trong tổng số hơn 700.000 doanh nghiệp thì mới chỉ có khoảng 1.600 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm tỷ lệ 0,2% là quá thấp và trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp bất động sản thì mới chỉ có 67 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm tỷ lệ 0,16% tổng số doanh nghiệp bất động sản và chỉ chiếm tỷ lệ 0,009% tổng số doanh nghiệp, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn hiệu quả cho phần lớn các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.
Hiệp hội đề nghị Nhà nước cần có các giải pháp để khuyến khích các “công ty TNHH” chuyển đổi thành “công ty cổ phần” và đã là “công ty cổ phần” thì phấn đấu chuyển thành “công ty cổ phần đại chúng” để đủ điều kiện niêm yết trên sản chứng khoán, trong đó có doanh nghiệp bất động sản do có giá trị vốn hóa lớn. Đồng thời, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải đặt mục tiêu xây dựng, chuyển đổi thành “công ty cổ phần đại chúng” niêm yết để có điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung, dài hạn trên sàn chứng khoán.
Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn rất hiệu quả cho hầu hết các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Đối với doanh nghiệp bất động sản là “công ty cổ phần đại chúng” niêm yết trên sản chứng khoán thì việc phát hành trái phiếu ra công chúng cho “nhà đầu tư trái phiếu chuyên nghiệp” đảm bảo được tính minh bạch và chất lượng của trái phiếu, nhưng mới chỉ có 67 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt “chuẩn” này. Còn lại, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khác thì phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chủ yếu là cho “nhà đầu tư trái phiếu không chuyên nghiệp”, nên chưa thật đảm bảo tính minh bạch và chất lượng của trái phiếu.
Hiệp hội BĐS cho rằng, mối quan hệ hữu cơ giữa “thị trường tiền tệ - tín dụng” với “thị trường trái phiếu”rất chặt chẽ.Do vậy rất cần giải pháp xây dựng hoàn thiện Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán và các văn bản dưới luật để đảm bảo có sự phối hợp chặt chẽ giữa “thị trường tiền tệ - tín dụng” với “thị trường trái phiếu”, để không xảy ra tình trạng “pháp luật về chứng khoán” thì cho phép, nhưng “pháp luật về tín dụng” thì không cho phép, như hiện nay điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN cấm “tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành” (ban hành trước vào năm 2021) nên không còn phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP) vẫn cho phép “mục đích phát hành trái phiếu là để cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp” (ban hành sau vào năm 2022).
Theo các chuyên gia, tại thời điểm, Quốc hội đang tập trung sửa đổi những Luật căn bản để giải quyết căn cơ hơn cho thị trường bất động sản, thì các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao trách nhiệm, thực hiện quyết liệt việc tái cấu trúc doanh nghiệp đi đôi với tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm bất động sản, nhà ở thương mại, chấm dứt tình trạng đầu tư “dàn trải, nở nồi, không bố trí đủ nguồn lực tài chính, không kiểm soát được rủi ro” đi đôi với giải pháp về chiến lược truyền thông về “nhà đầu tư và người mua nhà thông minh, có trách nhiệm”.
Năm 2023 là “thời cơ vàng” trong công tác xây dựng pháp luật, xây dựng cơ chế, chính sách. Các chuyên gia, nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản kỳ vọng Chính phủ, Quốc hội sẽ tiếp thu ý kiến để xây dựng, hoàn thiện các Dự thảo Luật như Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng và một số Luật có liên quan tại Kỳ họp thứ 6, đảm bảo chất lượng cao nhất để thực hiện hiệu quả đúng mục tiêu cụ thể của Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.