THS.NGUYỄN VĂN ĐỈNH: QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SỰ MÂU THUẪN, THIẾU THỐNG NHẤT
TẠO THUẬN LỢI CHO CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG CÒN ĐỦ NĂNG LỰC ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Cần bổ sung quy định để ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo khi chuyển nhượng dự án bất động sản
Chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động phổ biến và góp phần quan trọng giúp cho các dự án bị “đóng băng” có cơ hội hồi sinh khi chuyển giao lại cho chủ đầu tư khác có đủ tiềm lực để tiếp tục triển khai, thực hiện. Do đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội, ban soạn thảo và cơ quan thẩm tra trình 2 phương án. Phương án 1 là theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án và phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để chuyển nhượng dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.
Phương án 2 là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cũng như là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, pháp luật hiện nay quy định là yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và trên thực tế trong thời gian qua có nhiều dự án trong quá trình thực hiện còn dang dở, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp thì rất khó khăn. Do đó, đã làm cho rất nhiều dự án hiện nay đang còn dở dang và lãng phí, ảnh hưởng đến các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội cũng như là ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Do vậy trong 2 phương án, nếu như chọn phương án 1 thì cũng sẽ tạo điều kiện được cho các nhà đầu tư tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc khi khả năng thực hiện dự án là không đủ. Theo quan điểm của Chính phủ là việc chuyển nhượng này phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi mới chuyển nhượng, như vậy sẽ đảm bảo được các yêu cầu chung và việc thực hiện các dự án bất động sản trong thời gian tới được nghiêm túc hơn.
Ông Phạm Tiến Dũng - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay là gần như các dự án đều vay vốn ngân hàng, nên những quy định hiện nay vẫn gây bất cập trong tiếp cận vốn ngân hàng hay xử lý tài sản đảm bảo phía ngân hàng khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án
Ông Phạm Tiến Dũng - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, trong thực tế triển khai kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án huy động vốn từ rất sớm, trước khi lập quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt bằng và hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn từ khách hàng mua, chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn từ ngân hàng. Pháp luật không quy định hạn chế việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn từ ngân hàng ở giai đoạn này. Trong quan hệ giữa ngân hàng cho vay và chủ đầu tư, về nguyên tắc khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hợp đồng vay thì ngân hàng được quyền xử lý tài sản đảm bảo thông qua việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, khi xử lý tài sản đảm bảo thì ngân hàng không thực hiện được việc chuyển nhượng dự án bất động sản do không thể đáp ứng một số quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tại luật.
Theo phân tích của Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Tiến Dũng, điều này có thể làm phát sinh bất cập cả góc độ pháp lý và thực tiễn. Thứ nhất, về pháp luật. việc Cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng nhưng lại hạn chế việc ngân hàng xử lý chuyển nhượng tài sản thế chấp khi chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ. Điều này dẫn đến các ngân hàng không muốn nhận thế chấp các dự án bất động sản để cho vay, từ đó dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án.
Thứ hai, dự án bất động sản đã được triển khai vay vốn ngân hàng nhưng chủ đầu tư vì nhiều lý do không thể triển khai tiếp mà không cho phép chuyển nhượng thì sẽ làm đình trệ các dự án, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Đồng thời, qua các phản ánh của Hiệp hội ngân hàng, các ngân hàng thương mại trong nước thì nhiều ngân hàng hiện nay đã nhận thế chấp các dự án bất động sản để cho vay nhưng không thể thu hồi nợ do không chuyển nhượng được.
Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp tại Điều 86 đối với trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản đã được phê duyệt, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày luật có hiệu lực theo hướng, việc xử lý tài sản đảm bảo là dự án bất động sản đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật có hiệu lực đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản VAMC sẽ không phải đáp ứng các điều kiện tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 39 luật này.
Luật sư Quách Minh Trí
Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án, phần dự án khi đã hoàn thành trên 50% công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Luật sư Quách Minh Trí cũng cho rằng bổ sung quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản rất quan trọng nhưng, nếu quy định điều kiện quá khắt khe có thể dẫn đến việc chủ đầu tư “lách” luật.
Đơn cử, một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư là quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.
Thực tế cho thấy, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề mà các chủ đầu tưthường gặp nhiều trở ngại, tốn nhiều công sức và tài chính nhất khi triển khai dự án. Mặt khác, khi lâm vào tình cảnh khó khăn thì chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án, nhưng luật lại yêu cầu phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ thì chẳng khác nào đẩy chủ đầu tư vào tình trạng khó càng thêm khó. Do đó, nếu bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành 100% điều kiện này trong khi chủ đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính là một vấn đề không khả thi. Nếu dự án không thể chuyển nhượng được do điều kiện trên, thì dự án “bị chết lâm sàng” ngoài ý muốn, chủ đầu tư mới có đủ năng lực nhưng khó tiếp cận
Nếu cởi trói được nút thắt này thì chủ đầu tư sẽ phần nào hạn được chết tình trạng chủ đầu tư “lách” luật bằng cách chuyển nhượng cổ phần, vốn góp; gây thất thoát cho nguồn thu ngân sách
Vì vậy, Luật sư Quách Minh Trí nhấn mạnh, Luât Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 theo hướng, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án, phần dự án khi đã hoàn thành trên 50% công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì khối lượng xây dựng phải đạt trên 65% các công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt.
Các chuyên gia cho rằng cũng cần bổ sung thêm quy định về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản bởi trên thực tế có những trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư mới mà khách hàng vẫn không hay biết; dẫn đến thực trạng là khi mua nhà dự án thì khách hàng được giới thiệu về quy hoạch, phối cảnh dự án rất đẹp và hoành tráng với rất nhiều tiện ích; nhưng sau đó lại ngỡ ngàng khi mọi thứ (tiện ích, tiến độ, công trình,…) đều trở nên chệch choạc vì có quá nhiều chủ đầu tư nhỏ lẽ triển khai dự án mà ngay cả khách hàng cũng không biết họ là ai? có uy tín hay không? chất lượng hay không? Về phía ngân hàng và tổng thầu thi công, họ cũng rơi vào trạng thái chịu đựng vì nếu không đồng ý để chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án thì có thể sẽ gặp bất lợi khi chủ đầu tư gặp phải khó khăn về tài chính dẫn đến không thể tiếp tục triển khai dự án.
Vì vậy, các chuyên gia đề xuất một số kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản cần có quy định độc lập đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản để xây dựng khung pháp lý điều chỉnh, giúp kiểm soát hoạt động này hiệu quả hơn; Giới hạn phần dự án được chuyển nhượng chỉ chiếm tối đa 25% tổng dự án; chủ đầu tư chỉ được thực hiện chuyển nhượng một phần dự án 01 lần duy nhất; tiền thu được từ chuyển nhượng một phần dự án chỉ được phục vụ cho việc phát triển tổng dự án đang triển khai; chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án không sử dụng nguồn tiền thu về đúng mục đích hoặc dự án, phần dự án sau khi chuyển nhượng mà không đảm bảo tiến độ xây dựng theo quy hoạch phê duyệt sẽ thuộc trường hợp bị thu hồi dự án.