THS.NGUYỄN VĂN ĐỈNH: QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SỰ MÂU THUẪN, THIẾU THỐNG NHẤT
TẠO THUẬN LỢI CHO CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG CÒN ĐỦ NĂNG LỰC ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Vẫn còn ý kiến khác nhau liên quan đến điều kiến chuyển nhượng dự án
Thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp 25 Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, do còn có ý kiến khác nhau, Thường trực Ủy ban Kinh tế đưa ra hai phương án. Phương án thứ nhất, sẽ bổ sung trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.
Phương án thứ hai, giữ quy định về điều kiện chuyển nhượng như dự thảo Luật mà Chính phủ đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm, đòi hỏi chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh
Quan điểm của Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1 vì cho rằng, nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến dự án tiếp tục bị đình trệ, không có phương án giải quyết, dễ tạo thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng. Mặt khác, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra trên thực tế dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng
Đồng quan điểm với thường trực Ủy ban Kinh tế, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho rằng, quy định theo hướng này sẽ linh hoạt hơn, cho phép những chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án vì lý do khách quan hoặc gặp vướng mắc về tài chính sẽ có "lối ra", dự án cũng sẽ tiếp tục triển khai được. Đây là giải pháp để khơi thông, tránh những ách tắc của thị trường bất động sản, nhưng phải quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản một cách chặt chẽ.
Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án cần rá soát kỹ hơn để khắc phục được tình trạng “chạy dự án”
Thực tế cho thấy, thông qua việc chuyển nhượng dự án, nhiều dự án bị chậm triển khai nhiều năm đã được hoàn thành đưa vào sử dụng. Trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có khoảng 5.000 dự án bất động sản triển khai thực hiện. Trong số đó, có khoảng 10% số dự án đã thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án tương đương khoảng 500 dự án. Ngoài ra chưa kể số dự án có chuyển đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức khác như chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp công ty.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện cho thấy quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cũng bộc lộ những tồn tại, đó là chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất. Một số quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa phù hợp, thuận lợi trong thực hiện. Quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp. Việc khuyết thiếu, hoặc quy định chưa chặt chẽ các điều kiện khi chuyển nhượng đã dẫn đến có dự án sau khi đã chuyển nhượng vẫn chậm tiến độ triển khai. Và người mua bất động sản phải gánh chịu hậu quả từ sự triển khai chậm trễ này.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ
Với cái nhìn toàn diện và biện chứng, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phân tích, những vấn đề về chuyển nhượng là một việc bình thường trong kinh tế thị trường, nhưng rất dễ bị lợi dụng, lạm dụng và vi phạm, do đó, các quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong dự thảo Luật phải rà lại kỹ hơn nữa, đối chiếu với pháp luật về hợp đồng và pháp luật về dân sự, ngăn ngừa những trường hợp các bên ký tràn lan với nhau, dẫn tới hiện tượng có hợp đồng bị "vô hiệu ngay từ khi ký".
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng phân tích, trong thực tế có một số tổ chức và cá nhân "chạy dự án", sau đó sang tên và rút ra khỏi dự án ngay lập tức, chuyển cho bên khác làm. Nếu kinh doanh bất động sản sau chuyển nhượng là chuyện bình thường, nhưng với tình trạng xin dự án nhưng không có gì trong tay, không đủ năng lực tài chính, không đủ năng lực về chuyên môn, kỹ thuật, thì phải có quy định để ngăn ngừa được tình trạng người người kinh doanh bất động sản, nhà nhà thành lập doanh nghiệp bất động sản.
Việc tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai, thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu là cần thiết nhằm tránh lãng phí nguồn lực đầu tư. Nhưng cũng cần “siết” lại các điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư cố “chạy dự án” cho bằng được sau đó tìm cách để chuyển nhượng thu lời.
Theo Chủ tịch Quốc hội, nếu chúng ta quy định “cứng” chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án sẽ rất khó khả thi và nguy cơ dự án sẽ tiếp tục bị đình trệ. Điều này nếu không có phương án giải quyết sẽ tạo thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng. Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý. Do đó, để khắc phục tình trạng này, cần quy định chặt chẽ điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm dự án tiếp tục được triển khai sau khi chuyển nhượng.
Cũng cùng quan điểm với cơ quan thẩm tra Ủy ban Kinh tế, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, năng lực của bên nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản là điều cần đặc biệt lưu tâm, bởi điều này quyết định việc dự án có bảo đảm tiếp tục được triển khai sau khi chuyển nhượng hay không. Để tránh tình trạng dự án tiếp tục bị chậm tiến độ, rất cần quy định chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng. Do đó, việc bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất là điều rất cần thiết, điều này sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, đây cũng là “sức ép” đối với bên nhận chuyển nhượng trong việc sớm triển khai dự án.
Điều kiện đối với chuyển nhượng dự án bất động sản là vấn đề lớn. Do đó, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần tiếp tục bổ sung thêm theo hướng giải quyết cho được những khoảng trống pháp lý và những bất cập của luật hiện hành trong việc chuyển nhượng dự án. Quy định chặt chẽ các điều kiện để không tạo ra khe hở tiêu cực, tham nhũng, thất thoát do các nhà đầu tư không đủ năng lực, đặc biệt là năng lực tài chính nhưng bằng cách này hoặc cách khác để nhận dự án, sau đó chuyển nhượng kiếm lời trên tinh thần quy định chặt chẽ các điều kiện nhưng không “bó” hay làm khó cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Có như vậy, mới làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, gỡ khó cho chủ đầu tư, tránh rủi ro cho khách hàng khi mua bất động sản.