CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ KHAI MẠC PHIÊN HỌP CHUYÊN ĐỀ PHÁP LUẬT: THẢO LUẬN KỸ LƯỠNG ĐỂ NÂNG CAO HƠN NỮA CHẤT LƯỢNG CÁC DỰ ÁN LUẬT
TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 12/4: KHAI MẠC PHIÊN HỌP CHUYÊN ĐỀ PHÁP LUẬT THÁNG 4/2023 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI
Toàn cảnh phiên họp chuyên đề pháp luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Thực tiễn hiện nay cho thấy, cùng với quá trình phát triển thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, công chứng bất động sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản…. đã hình thành, phát triển và đi vào hoạt động ổn định
Trong những năm qua, hệ thống các sàn giao dịch bất động sản đã đạt được những kết quả nhất định cả về số lượng và chất lượng. Tính đến hết năm 2020, trên cả nước hiện có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước.
Thực trạng rõ nét nhất của thị trưởng bất động sản Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức, điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra, chống thất thu thuế cho nhà nước. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn, mặc dù pháp luật hiện nay quy định không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn, tuy nhiên hầu hết các chủ đầu tư đều thực hiện bán sản phẩm của mình thông qua sàn giao dịch. Đây có thể nói là một dấu hiệu rất tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ngày càng minh bạch.
Mặc dù pháp luật hiện hành quy định các giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn, tuy nhiên số lượng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn vẫn tăng nhanh, mặt khác, trên thực tế hiện nay hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản đều phân phối sản phẩm của mình thông qua tổ chức trung gian đó là sàn giao dịch bất động sản. Điều này cho thấy, nhu cầu cả chủ đầu tư và người dân đều cần một tổ chức trung gian trong quá trình giao dịch , mua bán bất động sản, tuy nhiên hiện nay pháp luật lại không quy định bắt buộc qua sàn, quản lý các sàn không chặt chẽ tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật đối với lĩnh vực này.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp chuyên đề pháp luật
Tại phiên họp chuyên đề pháp luật, trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết dự thảo Luật bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn. Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập của sàn; nội dung hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.
Thẩm tra sơ bộ nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh chỉ rõ, chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ của Thường trực Ủy ban Kinh tế
Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu.
Nhất trí với ý kiến của Ủy ban Kinh tế, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết qua đối chiếu dự án Luật với Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới trình Quốc hội cho ý kiến cho thấy không quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải thông qua sàn. Bộ luật Dân sự cũng không có quy định về việc phải qua sàn đối với các giao dịch này. Luật Doanh nghiệp có quy định là "Doanh nghiệp được tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng".
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên
Từ những phân tích trên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên nêu rõ hiện nay chưa có quy định nào buộc phải giao dịch qua sàn, do đó, bày tỏ nhất trí với hướng đề xuất của Thường trực Ủy ban Kinh tế là có thể quy định lựa chọn qua sàn hoặc thực hiện đối với cả các giao dịch này một cách trực tiếp.
Có cùng vấn đề quan tâm, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị xem xét, cân nhắc thêm quy định tại Điều 57 về sàn giao dịch bất động sản quy định theo hướng các chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch. Tức là chủ đầu tư, bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này.
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu tại phiên họp
Theo Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường, hiện nay một số chủ đầu tư có phản ánh họ có thể sẵn sàng bán trực tiếp được cho người mua. Như vậy không phải mất chi phí trung gian. Nếu như qua sàn giao dịch thì chỉ đầu tư không bán trực tiếp được. Do đó đề nghị cân nhắc nội dung này để nhà đầu tư bán trực tiếp được, giảm bớt chi phí không cần thiết. Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường gợi ý có thể quy định một cách mở, có thể giao dịch qua cũng được và có thể không qua sàn cũng được.
Trong khi đó, Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết thực tiễn tại các địa phương, sàn giao dịch về bất động sản không phổ biến mà chủ yếu là thực hiện việc đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra hiện nay là xử lý câu chuyện cò đất và hành vi để phân biệt giữa hành vi của người làm môi giới với người có nhu cầu đi đấu giá đất thật nhưng chưa được thể hiện ở trong luật này.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị cân nhắc quy định lại bảo giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia vào giao dịch kê khai nộp thuế, đăng ký biến động, quyền sử dụng đất…để tránh chồng chéo và coi như là chứng nhận của các giao dịch trên sàn bất động sản đó cũng tương đương như các văn bản về chứng thực, về công chứng.
Báo cáo làm rõ vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, các quy định của dự thảo Luật nhằm thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương trong đó yêu cầu bắt buộc giao dịch qua sàn. Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cũng có nhiều đặc thù, là tài sản chưa hình thành, trong khi tính pháp lý của dự án bất động sản phức tạp. Các điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát thực tế triển khai dự án. Theo quy định của luật hiện hành thì các giao dịch này không thực hiện qua công chứng, do đó cần thiết phải có đề xuất giao dịch qua sàn.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo giả trình làm rõ vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, quy định trong dự thảo Luật chỉ bắt buộc giao dịch bất qua sàn đối với các bất động sản hình thành trong tương lai, còn các bất động sản khác thì khuyến khích giao dịch qua sàn.
Trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ rà soát lại kỹ hơn dự thảo Luật để đảm bảo khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản.
Kết luận nội dung thảo luận, liên quan đến nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ qua thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị hoàn thiện các quy định về giao dịch giao dịch bất động sản qua sàn môi giới, bảo lãnh, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản, đảm bảo phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, cụ thể, khả thi, không phát sinh những hệ lụy pháp lý hay ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, an toàn cho kinh doanh bất động sản, phù hợp với Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải kết luận nội dung thảo luận
Đồng thời, đề nghị đánh giá kỹ tác động bởi yêu cầu quản lý để quy định phù hợp các trường hợp giao dịch bất động sản phải qua sàn. Trường hợp không phải qua sàn quy định rõ nguyên tắc tổ chức hoạt động nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, mối quan hệ xác nhận giao dịch qua sàn với công chúng và đăng ký đất đai, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo quyền lợi của người mua./.