ĐBQH NGUYỄN THỊ SỬU: ĐẢM BẢO THỐNG NHẤT CÁC TRƯỜNG HỢP HỦY KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ
ĐBQH NGUYỄN THỊ SỬU: VÌ MỤC TIÊU ĐEM LẠI CUỘC SỐNG ẤM NO, BÌNH ĐẲNG CHO NHÂN DÂN
Toàn cảnh phiên họp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội trường
Các phương án chính sách về 18 vấn đề của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đã thống nhất các phương án chính sách về 18 vấn đề của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ nhất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định theo hướng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
Thứ hai, về phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, dự thảo luật giữ quy định như luật hiện hành về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (Điều 28), đối với các khu vực khác tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh
Thứ ba, về trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (Điều 117, khoản 3 Điều 119, khoản 6 Điều 124 và điểm a khoản 3 Điều 155). Dự thảo luật quy định Nhà nước không thu hồi đất mà giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Không áp dụng quy định thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết theo hướng bên nhận chuyển nhượng dự án được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của bên chuyển nhượng.
Thứ tư, đơn vị sự nghiệp công lập khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.
Thứ năm, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 176.
Thứ sáu, dự thảo luật quy định theo hướng cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.
Thứ bảy, dự thảo luật quy định rõ nội hàm của thuật ngữ chỉ tiêu sử dụng đất và không quy định các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cần xác định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện mà giao Chính phủ quy định chi tiết.
Thứ tám, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng bổ sung quy định về Chính phủ ban hành nguyên tắc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện.
Thứ chín, dự thảo luật quy định chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.
Thứ mười, dự thảo luật bỏ quy định về “dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư”; giữ quy định về quỹ phát triển đất tương tự Luật Đất đai năm 2013; chỉ quy định những nội dung mang tính nguyên tắc về tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương.
Mười một, dự thảo luật sửa đổi theo hướng ưu tiên thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất; người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.
Mười hai, dự thảo luật quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).
Mười ba, dự thảo luật quy định theo hướng xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 1/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Các đại biểu Quốc hội tại phiên họp
Mười bốn, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định theo hướng tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.
Mười lăm, dự thảo luật quy định rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể tại dự thảo luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.
Mười sáu, dự thảo luật quy định những nội dung mang tính nguyên tắc về hoạt động lấn biển, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.
Mười bảy, dự thảo luật quy định doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo phương án được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt do mình tạo lập. Trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản thế chấp, tài sản góp vốn thì chỉ được thực hiện trong nội bộ giữa các đối tượng sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế theo quy định của luật này theo phương án được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt.
Mười tám, dự thảo luật không quy định về sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công. Tiếp tục thực hiện thí điểm chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước như định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Rà soát nội dung về giải thích từ ngữ, phân loại đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Qua nghiên cứu, Phó trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Thừa Thiên – Huế Nguyễn Thị Sửu bày tỏ tán thành với những điều chỉnh nghiêm túc, chuyên nghiệp, toàn diện của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu Nguyễn Thị Sửu cho biết, trong dự thảo Luật này có tổng có 49 khoản về giải thích từ ngữ nhưng chưa có khoản nào giải thích “Mục đích sử dụng đất” trong khi phần lớn ở các điều, khoản, điểm của dự luật đều nhắc đến thuật ngữ trên. Vì vậy cần bổ sung khoản mới về giải thích “Mục đích sử dụng đất”. Đồng thời cũng rất cần bổ sung giải thích thuật ngữ “Sai mục đích sử dụng đất” để làm cơ sở xác định hành vi, mức độ và xử lý vi phạm của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất.
Phó trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Thừa Thiên – Huế Nguyễn Thị Sửu
Liên quan đến nội dung về phân loại đất, đại biểu Nguyễn Thị Sửu đề nghị xem xét bổ sung quy định đối với các khu đất có mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm: đất xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị; đất xây dựng khu dân cư nông thôn (đã có nêu tại Điều 198: Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn); đất ở, đất công cộng, đất công trình sự nghiệp trong các khu nhà cao tầng, văn phòng, căn hộ; các khu dân cư nông thôn được hình thành mới (đã có nêu tại Điều 199 như cơ sở nhà trẻ, trường mẫu giáo, y tế…) nhưng không phân định được ranh giới nhằm đảm bảo tính thống nhất với các pháp luật chuyên ngành khác liên quan.
Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại Điều 65, quy hoạch đất cấp huyện tại Điều 66 và “Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện” tại Điều 67 được quy định hẳn 1 điều riêng như trên nhưng trong dự thảo Luật lại không có điều nào quy định về “Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”. Trong khi, hệ thống quy hoạch đã nêu rất rõ, đầy đủ ở các điểm a, b, c khoản 1 của Điều 61 (gồm “a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; c) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện). “Vì vậy để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong dự thảo luật, đề nghị xem xét bổ sung quy định đối với nội dung về “Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh””, đại biểu Sửu nhấn mạnh.
Làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép kết luận về thanh tra
Bên cạnh đó, về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm tại Điều 46, đại biểu Sửu cho rằng, việc xác định cần có đủ 02 điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều này là cần thiết nhưng cần có quy định chi tiết từ Chính phủ để làm cơ sở thực hiện. Đồng thời, đề nghị làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép kết luận về thanh tra để xác định phạm vi, quyền hạn, trách nhiệm và tránh lợi dụng, lạm dụng.
Đề xuất bố sung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án thương mại dịch vụ trong các khu chức năng của khu kinh tế
Liên quan đến nội dung thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), dự thảo Luật quy định 32 trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng không có trường hợp các dự án thương mại dịch vụ trong các khu chức năng của khu kinh tế.
Đại biểu cho rằng, việc này sẽ trở thành rào cản phát triển toàn diện Khu kinh tế theo quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt về định hướng phát triển các vùng kinh tế trọng điểm và kinh tế biển của quốc gia. Do đó, đề nghị bổ sung thêm 01 khoản vào Điều 79 Dự thảo Luật là “Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án thương mại dịch vụ trong các khu chức năng của khu kinh tế”.
Về quy định thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 82), tại điểm a khoản 1 của Điều này, đề nghị nghiên cứu giữ nguyên nội dung theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013: “a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất”.
Theo nữ đại biểu, quy định như luật hiện hành đã tạo sự thống nhất, tính liên tục trong quá trình thực hiện thu hồi đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất.
Cần quy định bố trí tái định cư bằng việc bán nhà ở hoặc giao đất ở tái định cư cho người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước bị giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất
Đối với quy định về bố trí tái định cư (Điều 111), theo quy định hiện hành tại Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ, khi nhà nước thu hồi đất mà người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước được thuê lại nhà. Trường hợp không có nhà để cho thuê lại thì được hỗ trợ 60% giá trị nhà, 60% giá trị đất đang thuê để tự lo chỗ ở; không có quy định được bán nhà hoặc giao đất ở để tái định cư. Nhưng trong thực tế khi được hỗ trợ theo tỷ lệ nêu trên người bị giải tỏa không đủ kinh phí để mua lại nhà hoặc mua lại đất để tái định cư vì giá nhà, giá đất thị trường thường khá cao so với đơn giá được hỗ trợ. Vì vậy, khi giải tỏa các trường hợp này thường rất vướng mắc và kéo dài thời gian giải quyết.
Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung một khoản vào điều này với nội dung: “bố trí tái định cư bằng việc bán nhà ở hoặc giao đất ở tái định cư cho người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước bị giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất”.
Cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127), đại biểu phân tích, hiện nay phần lớn các dự án dự án bất động sản phát triển mới, khu vực chưa có đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương của Nhà nước đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Vì vậy, đại biểu cho rằng, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất bằng cách bổ sung cụm từ “các loại đất khác” vào cuối đoạn nội dung nằm trong các điểm b khoản 1 và khoản 6.
Hoàn thiện nội dung về định giá đất
Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158), đại biểu Sửu cho rằng, về căn cứ xác định giá đất, tại khoản 2, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc “Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” tại điểm d. Vì nó sẽ dẫn đến việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thiếu sự thống nhất, nhiều biến thể. Do đó, đề nghị bổ sung Chính phủ quy định cụ thể nội dung này.
Liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm b, c khoản 2 Điều này, cần phải xác định rõ phạm vi, khu vực giá đất để làm căn cứ đối chiếu, so sánh trên địa bàn xã, huyện, tỉnh... Trên cơ sở đó, có căn cứ đối chiếu, thu thập giá đầu vào phục vụ cho việc định giá đất đảm bảo phù hợp, sát với giá đất của từng địa phương. Mặt khác, việc xác định thông tin đầu vào là cần đảm bảo 1 trong 3 thông tin hay yêu cầu phải đầy đủ 3 thông tin. Điều này rất quan trọng trong thực tế vì nếu quy định đảm bảo đầy đủ 3 thông tin để xác định đầu vào là khá khó khăn trong thực tế.
Tại khoản 4 quy định thông tinh giá đất được hình thành trong vòng 24 tháng là quá dài. Đại biểu đề nghị điều chỉnh thời gian xác định thông tin để đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đảm bảo các nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 điều này.
Đối với nội dung Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quy định (Điều 161), đại biểu Sửu cho rằng, qua nhiều năm thực hiện, việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể đã được nhiều nhà nghiên cứu khuyến nghị nên có sự tham gia nhiều hơn của các tổ chức, các nhà các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực giá đất; Số lượng thành viên độc lập (những người không nằm trong bộ máy nhà nước) là các chuyên gia, thẩm định viên, nhà khoa học phải chiếm đa số.
Tuy nhiên, trong dự luật vẫn còn quy định số lượng thành viên là cán bộ, công chức trong hệ thống bộ máy nhà nước chiếm phần đông dẫn đến ít nhiều có sự phiến diện, và chưa thật sự công tâm. Do vậy, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung thêm quy định này./.
