RÀ SÁT CÁC QUY ĐỊNH MÂU THUẪN, CHỒNG CHÉO, BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long báo cáo một số nội dung tại Kỳ họp thứ 10

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, đối với các kiến nghị của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam liên quan đến các quy định về hợp đồng, Bộ đã rà soát các văn bản gồm bộ luật, luật, pháp lệnh, nghị quyết, nghị định và thông tư, thông tư liên tịch); phát hiện một số quy định mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập, không phù hợp thực tiễn như sau:

Về quy định mâu thuẫn, chồng chéo, theo nguyên tắc áp dụng Bộ luật Dân sự đã được ghi nhận tại Điều 4 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Báo cáo rà soát chỉ đề cập đến những quy định của pháp luật chuyên ngành trái với nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2015 cần được sửa đổi, bổ sung.

Kết quả rà soát cho thấy, một số luật quy định nguyên tắc xác lập, thực hiện hợp đồng “không trái pháp luật” là không đúng với quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nguyên tắc: “Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 11 Luật Thương mại năm 2005, điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc trong các quan hệ pháp luật thuộc lĩnh vực cụ thể là “không trái pháp luật”. Về nguyên tắc, các tổ chức, cá nhân được xác lập, thực hiện hợp đồng trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, miễn là các thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật là chưa phù hợp với quy định về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

Phương án xử lý là sửa đổi Điều 11 Luật Thương mại năm 2005, Điều 138 Luật Xây dựng năm 2014, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trên cơ sở không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Về các quy định bất cập, không phù hợp thực tiễn về hợp đồng,

Đối với quy định về tài sản - đối tượng của hợp đồng, với loại hình nhà ở có sẵn, Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định rõ “nhà ở có sẵn” là loại tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai: khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã được ghi nhận tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Tuy nhiên, quy định “nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng” tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là chưa rõ ràng.

Về đăng ký tài sản, các điều từ Điều 257 đến Điều 272 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền hưởng dụng, quyền bề mặt; tuy nhiên, do thiếu cơ chế đăng ký quyền hưởng dụng, quyền bề mặt dẫn đến việc triển khai các quyền này trên thực tế chưa hiệu quả. Luật Đất đai năm 2013 quy định về đăng ký biến động đất đai (điểm m khoản 4 Điều 95) chưa thể hiện rõ những hạn chế quyền của người sử dụng đất cần phải được đăng ký có gồm quyền hưởng dụng, quyền bề mặt đối với quyền sử dụng đất đó hay không. Như vậy, chưa có sự thống nhất trong các quy định của pháp luật hiện hành về một số nội dung cơ bản của đăng ký tài sản, cơ chế đăng ký quyền tài sản chưa đầy đủ.

Phương án xử lý, sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng có cơ chế pháp lý phù hợp để đưa nhà ở có sẵn vào giao dịch.

Về các loại hợp đồng, với hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ ràng để áp dụng đối với hợp đồng khác (so với các hợp đồng quy định tại Điều 167 Luật này), như hợp đồng có đối tượng là quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất; hợp đồng phát sinh quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất…

Về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 59) mà chưa quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai; trong khi đó, việc mua bán công trình xây dựng này diễn ra khá phổ biến trên thị trường.

Bộ trưởng cho biết, phương án xử lý vấn đề này là nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 theo hướng quy định rõ về việc khẳng định các loại hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất khác với các hợp đồng được ghi nhận tại Luật Đất đai. Đồng thời, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai./.