SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: LÀM RÕ TIÊU CHÍ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI CÓ CUỘC SỐNG BẰNG HOẶC TỐT HƠN NƠI Ở CŨ

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): ĐẢM BẢO QUYỀN THỪA KẾ VÀ QUYỀN KHIẾU NẠI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ: LẤY Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) ĐẢM BẢO KHÔNG CÓ Ý KIẾN NÀO KHÔNG ĐƯỢC TỔNG HỢP, KHÔNG Ý KIẾN NÀO KHÔNG ĐƯỢC GIẢI TRÌNH

Quy định cụ thể hơn dự án do Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Theo Ths.Bùi Hồng Nhung, Đại học Luật Hà Nội, một trong những điểm mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bổ sung, hoàn thiện chính sách về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điểm bất cập lớn nhất trong quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 đó là các dự án được coi là vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng chưa thực sự chỉ ra được những dự án nào thực sự “vì” hay “không vì” để áp dụng cơ chế thu hồi đất. Đặc biệt là “dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn;…” Điều này đã dẫn tới rất nhiều vụ thu hồi đất ở các địa phương không nhận được sự đồng tình từ phía người sử dụng đất cũng bởi sự “lạm dụng” của chính quyền địa phương với chủ đầu tư trong những dự án này.

Đánh giá cao nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ bản đã đưa ra một số tiêu chí để xác định đối với một số dự án nhằm làm rõ mục đích thực sự vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, ThS. Bùi Hồng Nhung cho rằng quy định trong dự thảo về dự án “nhà ở thương mại sử dụng đất không phải là đất ở” vẫn chưa có tiêu chí rõ ràng. Quy định như vậy chỉ là cách diễn đạt theo cách khác, nhưng về bản chất vẫn giống với quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Vì vậy, với nhóm dự án này cần bổ sung các tiêu chí khác ví dụ: điều tra nhu cầu nhà ở của địa phương nơi dự án được triển khai, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quan điểm của người dân trong phạm vi có ảnh hưởng,…

Quan tâm góp ý hoàn thiện dự thảo luật, GS.TS Trần Đức Viên, Chủ tịch Hội đồng khoa học và Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét nghiên cứu, bổ sung điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (tại Điều 78 của dự thảo luật) theo hướng Chính phủ quy định chi tiết trong đó giải thích khái niệm, tiêu chí các loại hình dự án được liệt kê tại khoản 2 Điều 78. GS.TS Trần Đức Viên cũng đề nghị xem xét thêm tên gọi tại điểm h khoản 2 Điều 78 khái niệm “dự án đô thị” hiện nay vẫn có vướng mắc, “xung đột pháp luật”. Bởi đây là một loại hình dự án do Nhà nước thu hồi đất nhưng tiêu chí nào để xác định dự án xây dựng khu đô thị lại chưa được pháp luật về đất đai quy định hay dẫn chiếu. Trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định khái niệm này.

Cụ thể, theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng:“Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở”; “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên”.

GS.TS Trần Đức Viên phân tích, theo cách phân loại của Nghị định 15/2021/NĐ-CP, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” phải là những dự án hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Vậy các tiêu chí của dự án xây dựng khu đô thị theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP có đồng thời là tiêu chí để soi chiếu với Luật Đất đai nhằm xác định dự án nào do Nhà nước thu hồi đất hay không? Đây là câu hỏi đang vướng tại nhiều địa phương trong việc xác định dự án nào Nhà nước được thu hồi đất, dự án nào mà nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất.

Tại Điều 78 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, khoản 2, dự thảo Luật đã quy định cụ thể các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cùng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

1. Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

2. Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này.

Các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất hầu hết đều nhằm mục đích phát triển như tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch.

Để đảm bảo tính khả thi, GS.TS Trần Đức Viên đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất cho người lao động; cần thể hiện rõ hiện nay chỉ có quy định xây nhà tuy nhiên thực tiễn đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực này còn đang rất hạn chế.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc minh bạch, công khai và kịp thời.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định tương đối cụ thể về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, khoản 2 Điều 89 quy định “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Về nội dung này, GS.TS Trần Đức Viên cho rằng cụm từ “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” rất chung chung, đề nghị cần làm rõ hơn tiêu chí bằng hoặc tốt hơn cụ thể là như thế nào.

Đồng tình với quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): "thu hồi đất phải bảo đảm cuộc sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ", sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể có đất bị thu hồi. Nhưng ThS.Bùi Hồng Nhung cho rằng, quy định như dự thảo luật chưa định lượng cụ thể thế nào là “tốt hơn hoặc bằng”. Do vậy, cũng cần có những hướng dẫn một cách rõ ràng và cụ thể để hiểu như thế nào là “bằng” hoặc “tốt hơn” nơi ở cũ về các tiêu chí như: vị trí, các công trình phụ trợ xung quanh phục vụ nhu cầu cuộc sống, giao thông đi lại,… Ban soạn thảo đưa quy định này vào dự thảo Luật rất tốt nhưng làm thể nào để cụ thể hóa, đưa ra các tiêu chuẩn định mức cũng là vấn đề cần được các cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để đảm bảo tính khả thi.

Khoản 2. Điều 89 quy định: Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. GS.TS Trần Đức Viên kiến nghị, để người bị thu hồi không gặp khó khăn khi phải trả tiền sử dụng đất trong trường hợp được bồi thường bằng đất, đề nghị bổ sung thêm về giá trị của thửa đất bồi thường tương đương với giá trị thửa đất bị thu hồi. Ngoài các quy định bồi thường về vật chất, như bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất; bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh… Dự thảo luật cũng cần bổ sung quy định về bồi thường thiệt hại, tổn thất về tinh thần do thay đổi nơi sống và sản xuất.

Góp ý về trình tự, thủ tục thu hồi đất, ThS Bùi Hồng Nhung cho rằng, cần đảm bảo nguyên tắc minh bạch, công khai và kịp thời để đảm bảo được các quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, sau khi thu hồi đất cần có chính sách, giải pháp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. “Trên thực tế hiện nay số lượng các hộ gia đình sống bằng nghề nông chiếm tỷ lệ lớn tại Việt Nam; bên cạnh đó các hộ kinh doanh sử dụng đất phi nông nghiệp cũng khá phổ biến. Việc thu hồi đất của những đối tượng này đồng nghĩa với việc họ mất đi công ăn việc làm, mất đi nguồn thu nhập để đảm bảo đời sống. Nhà nước cần có những chính sách, giải pháp đặc thù riêng, linh động trong đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho những nhóm đối tượng này”, ThS Bùi Hồng Nhung nêu quan điểm./.