LUẬT SƯ TRẦN TUẤN ANH: MINH BẠCH HÓA TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CẦN LẤY Ý KIẾN RỘNG RÃI VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

LUẬT SƯ TRẦN SỸ TIẾN: LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) CẦN CHÚ TRỌNG GIẢI QUYẾT CÁC VƯỚNG MẮC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Phóng viên: Theo chương trình lập pháp, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV, Luật sư có đánh giá như nào sau gần 10 năm triển khai thực hiện?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch: Sau gần 10 năm triển khai và thực hiện Luật Đất đai 2013, chúng ta đã đạt được nhiều kết quả tích cực về mọi mặt, tiêu biểu như: Xây dựng nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; tạo cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất đảm bảo tính công bằng, minh bạch, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013 đã tạo hành lang pháp lý để tổ chức thực hiện, bảo đảm lợi ích hợp pháp và quyền có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và sinh kế đối với người có đất thu hồi; góp phần làm giảm các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 đã giảm bớt các gánh nặng về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và công khai, minh bạch hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, góp phần tiết kiệm thời gian, công sức cho người dân và cơ quan quản lý đất đai, hạn chế các biểu hiện tiêu cực từ phía cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo yêu cầu của người dân,…

Bên cạnh những hiệu quả tích cực như trên, sau 10 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 cũng bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục, gây ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước và xã hội, điển hình như:

Thứ nhất, tồn tại sự thiếu thống nhất trong hệ thống quy định của pháp luật liên quan đến đất đai. Theo Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03 tháng 08 năm 2022 của Bộ Tài nguyên và môi trường, có 88 luật, bộ luật có nội dung quy phạm pháp luật về đất đai và có 24 luật mặc dù không có nội dung quy phạm pháp luật đất đai nhưng có ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Trong quá trình rà soát cho thấy, có 22 luật, bộ luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai. Trong đó, nổi cộm hơn cả là sự chồng chéo trong quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản – Luật Xây dựng – Bộ luật dân sự về phân loại đất, quy định về người sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, các quy định của Luật Đất đai hiện hành không đồng bộ với các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư, các dự án đầu tư bị kéo dài do không thể thống nhất thực hiện các thủ tục về đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 còn tồn tại nhiều quy định mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác, gây bất cập trong việc áp dụng các quy định của pháp luật trên nhiều lĩnh vực, gây nhiều thiệt hại đến lợi ích công cộng, không bảo đảm tính công bằng và bảo vệ lợi ích tối đa cho người sử dụng đất.

Thứ hai, bất cập trong quy định về phân loại đất đai. Luật Đất đai 2013 quy định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc phân loại một số loại đất hiện hành chưa hợp lý dẫn đến việc quy định chế độ quản lý một số loại đất còn lỏng lẻo và chưa phù hợp, chưa theo kịp nhu cầu sử dụng đất của xã hội (như đất sử dụng hỗn hợp, đa mục tiêu...). Việc phân loại đất chỉ dựa trên mục đích sử dụng mà không phân loại dựa trên không gian sử dụng không phù hợp với xu thế quản lý và sử dụng đất đai hiện nay, không đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Thứ ba, việc thực hiện quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: trong quá trình thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về các vấn đề này, còn rất nhiều địa phương xảy ra những sai phạm nghiêm trọng, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, gây thất thoát tài sản Nhà nước và ảnh hưởng tới lợi ích của người dân. Việc thực hiện giao đất có thu tiền và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa đạt được mục tiêu đề ra do sự thiếu công bằng, minh bạch trong tổ chức thực hiện và còn nhiều vướng mắc, lúng túng trong công tác thông tin và thực hiện các thủ tục.

Thứ tư, quy định về giá đất chưa phù hợp với giá đất trên thị trường. Hiện nay, giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường do quy định về khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân gây thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, bồi thường về đất đai chưa thỏa đáng, gây khó khăn trong việc thu hồi đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước.

Thứ năm, việc quản lý hành chính và thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai còn tồn tại nhiều vướng mắc. Công tác rà soát, sắp xếp, xác định ranh giới, mốc giới, giải quyết tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai diễn ra còn rất chậm, gây ra các tranh chấp về đất đai nhưng thiếu cơ sở để giải quyết. Hệ thống thông tin đất đai còn chưa hoàn thiện, được lưu trữ phần lớn bằng bản giấy và có nhiều chồng chéo thông tin, độ tin cậy thấp. Bên cạnh đó, công tác thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai còn diễn ra chậm, quy trình phức tạp, kéo dài, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất.

Phóng viên: Luật Đất đai được đánh giá là đạo luật quan trọng, phức tạp và có tác động đến mọi mặt trong đời sống và kinh tế - xã hội. Tuy vậy, đây cũng là đạo luật có tần suất sửa đổi khá nhiều. Theo Luật sư, vì sao tính ổn định của Luật Đất đai vẫn còn hạn chế như vậy?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch: Luật Đất đai là một văn bản luật rất quan trọng, tuy nhiên lại nhiều lần bị sửa đổi do nhiều nguyên nhân. Trước hết, đất đai là tài sản đặc biệt, là một trong những yếu tố quan trọng cấu thành nên một quốc gia nên theo từng thời kỳ, khi quan điểm của Nhà nước có sự thay đổi, các quy định về đất đai theo đó cũng bị ảnh hưởng, cần được sửa đổi để phù hợp với đường lối, chính sách mới của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh nguyên nhân về chính trị, đặc điểm về xã hội cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng tác động tới tính ổn định của Luật Đất đai. Đất nước ta là một nước đang phát triển, do đó, các đặc điểm về dân cư, kinh tế qua từng thời điểm có sự biến động rất lớn, kéo theo sự thay đổi về nhu cầu tiếp cận và sử dụng đất đai. Khi trình độ kinh tế - xã hội bước sang một giai đoạn phát triển nhất định, Luật Đất đai cần có những điều chỉnh phù hợp.

Ngoài hai nguyên nhân trên, Luật Đất đai nước ta thiếu sự ổn định còn do sự đặc biệt trong công tác quản lý về đất đai ở nước ta. Luật Đất đai được điều chỉnh dựa trên cả cơ chế hành chính và cơ chế dân sự, đòi hỏi các quy phạm pháp luật về đất đai phải đảm bảo sự phù hợp với cả pháp luật hành chính và pháp luật dân sự. Khi một trong hai lĩnh vực này có sự thay đổi, hoặc cả hai có sự thay đổi, độ ảnh hưởng tới các quy định của Luật Đất đai là vô cùng lớn.

Tuy nhiên, ngoài những nguyên nhân khách quan trên, việc Luật Đất đai nước ta thiếu sự ổn định còn do kỹ thuật lập pháp còn nhiều hạn chế. Độ trễ trong việc nắm bắt thông tin và xây dựng quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai còn khá lớn, một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh; một số nội dung khó khả thi vì chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đồng thời, khả năng phân tích xu hướng phát triển của xã hội để xây dựng các quy định điều chỉnh rất hạn chế, khiến các quy định của pháp luật dễ bị lạc hậu, không áp dụng được trên thực tiễn khi sau ban hành.

Phóng viên: Từ những mặt tích cực và bất cập đã chỉ ra, qua nghiên cứu, Luật sư quan tâm đến vấn đề nào của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022)?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch: Từ những phân tích về những kết quả đã đạt được và những bất cập còn tồn tại nêu trên, tôi đặc biệt quan tâm tới vấn đề đảm bảo sự đồng bộ giữa Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến các quy định về đất đai. Bởi, sự thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản luật là tiền đề để pháp luật có thể điều chỉnh tốt các quan hệ xã hội trên thực tiễn. Việc các văn bản pháp luật chồng chéo, vướng mắc sẽ khiến việc áp dụng pháp luật không đồng nhất, không bảo đảm được tính công bằng, bình đẳng và tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn tới tình trạng tham nhũng, lạm quyền, bất công trong quản lý Nhà nước về đất đai.

Bên cạnh đó, vấn đề phân loại đất đai hiện nay cũng là một vấn đề rất đáng được quan tâm và cần được quy định hợp lý trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nhu cầu sử dụng đất hiện nay đã trở nên đa dạng hơn so với thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, làm phát sinh các hình thức sử dụng đất mới trên thực tế nhưng chưa được điều chỉnh bởi quy định của pháp luật, dẫn tới những khó khăn cho nhà đầu tư và người sử dụng đất thứ cấp. Do đó, đây cũng là một trong những vấn đề quan trọng, đáng được lưu tâm khi xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phóng viên: Để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tại lần sửa đổi này, theo Luật sư đâu là những nội dung trọng tâm cần chú trọng?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch: Để hoàn thiện quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), tại lần sửa đổi này, cần chú trọng tới một số nội dung như: Sự đồng bộ trong hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai; quy định về phân loại đất đai; quy định về giá đất; quy định về việc minh bạch hóa trong giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế của đất nước; quy định về cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất trên toàn quốc.

Phóng viên: Qua thực tiễn triển khai thực hiện gần 10 năm qua, Luật sư có kỳ vọng như nào trong lần sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch: Sau quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tôi kỳ vọng trong lần sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW, những mặt hạn chế còn tồn đọng đã nêu trên sẽ được giải quyết triệt để, xây dựng các quy phạm pháp luật mới với độ ổn định cao hơn, phù hợp với thực tiễn hơn và có thể đảm bảo tối đa lợi ích của Nhà nước và nhân dân.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!